Calculadora de capacidad hipotecaria

Resumen

La capacidad hipotecaria es el monto máximo de crédito que puedes pagar para comprar una vivienda, dado tu nivel de ingresos. Conocerla antes de salir a buscar propiedad te evita enamorarte de un departamento fuera de tu alcance y te permite negociar con el banco sabiendo qué cifras son realistas. Es, en esencia, el cálculo inverso al del dividendo: en lugar de partir del monto del crédito para obtener la cuota, partimos de la cuota que tu renta puede sostener para obtener el monto.

Esta calculadora de capacidad hipotecaria para Chile estima, en pesos chilenos, cuánto crédito y qué precio de propiedad podrías pagar a partir de tu renta líquida mensual, la tasa de interés, el plazo del crédito y tu pie disponible. También te muestra el dividendo máximo que estarías asumiendo y el pie que necesitarías para cerrar la compra.

Qué es la capacidad hipotecaria

La capacidad hipotecaria —también llamada capacidad de pago o capacidad de endeudamiento hipotecario— responde a una pregunta concreta: ¿cuánto me prestaría el banco para comprar una vivienda?. No depende de cuánto quieras gastar, sino de cuánto puedes pagar de forma sostenible cada mes sin comprometer tu presupuesto.

El punto de partida es tu renta líquida (lo que efectivamente recibes en mano, después de descuentos). De esa renta, solo una fracción puede destinarse al dividendo: la llamada carga financiera. A partir de ese dividendo máximo y de las condiciones del crédito —tasa y plazo— se despeja el monto de crédito que puedes pagar. Finalmente, sumando tu pie y considerando que el banco financia solo una parte del valor, se obtiene el precio máximo de la propiedad que estaría a tu alcance.

Conviene no confundir tres conceptos: el monto del crédito es lo que el banco te presta; el pie es lo que aportas tú al contado; y el precio de la propiedad es la suma de ambos. Tu capacidad hipotecaria limita el crédito, pero el precio que puedes pagar depende también de cuánto pie tengas ahorrado.

La carga financiera y la regla del 25%

La carga financiera es la proporción de tu ingreso líquido mensual que se va en pagar deudas. En el caso hipotecario, es el peso que el dividendo tendrá sobre tu renta. La regla práctica más difundida en Chile es que el dividendo no debería superar entre el 25% y el 30% de tu renta líquida:

• 25% es el límite prudente y el que muchos bancos usan como referencia para aprobar. Deja holgura para imprevistos, ahorro y gastos del hogar.
• 30% es un máximo razonable. Por encima de ese nivel, cualquier gasto inesperado —una enfermedad, la pérdida de un ingreso, una reparación— puede volver la cuota insostenible.

Esta calculadora usa un 25% por defecto, pero puedes ajustarlo en los parámetros avanzados. Es importante recordar que la carga financiera que mira el banco es la total: si ya tienes un crédito de consumo, la cuota del auto o deuda de tarjetas, esos pagos se suman al dividendo. Por eso la calculadora resta tus otras deudas mensuales del dividendo máximo: a mayor deuda previa, menor capacidad hipotecaria.

Cómo se calcula la capacidad hipotecaria

El cálculo tiene tres pasos. Primero, el dividendo máximo que tu renta puede sostener:

Dividendo máximo = renta líquida × (carga% / 100) − otras deudas

Segundo, se despeja el monto máximo del crédito de la fórmula de amortización francesa, que es la misma que se usa para calcular el dividendo, pero al revés:

M = dividendo × (1 − (1 + i)⁻ⁿ) / i

Donde:

• M es el monto máximo del crédito que puedes pagar.
• i es la tasa de interés mensual: la tasa anual dividida en 12 y en 100. Una tasa anual del 4,5% equivale a una mensual de 0,375% (0,00375).
• n es el número total de cuotas: los años del crédito multiplicados por 12. Un plazo de 25 años son 300 cuotas.

Tercero, el precio máximo de la propiedad. Lo natural sería sumar el crédito y el pie: precio = M + pie. Pero hay un límite adicional: si el banco financia como máximo el 80% del valor, tu pie debe alcanzar para cubrir el 20% restante. Por eso el precio máximo es el menor entre M + pie y pie / (pie% / 100). Si tu pie es bajo en relación con el crédito, ese segundo término manda: no podrás comprar tan caro como el crédito permitiría, porque te faltaría pie.

Cómo influyen la renta, la tasa y el plazo

Tres variables mueven tu capacidad hipotecaria, y entender cada una te ayuda a planificar:

• La renta: es el factor más directo. A mayor renta líquida, mayor dividendo puedes sostener y, por lo tanto, mayor crédito. Sumar las rentas de quienes postulan juntos (cónyuge, conviviente, codeudor) aumenta la capacidad, aunque compromete a todos al pago.
• La tasa de interés: a mayor tasa, cada peso de dividendo "compra" menos crédito, porque más parte de la cuota se va en intereses. Por eso, en períodos de tasas altas, una misma renta da acceso a un crédito más pequeño. Conviene cotizar en varios bancos: unas décimas de tasa cambian la cifra de forma apreciable.
• El plazo: alargar el plazo reduce el dividendo de cada peso prestado, así que con la misma renta puedes acceder a más crédito. El costo es que pagarás intereses durante más años, encareciendo el crédito en total. La capacidad sube con el plazo, pero con rendimientos decrecientes: pasar de 25 a 30 años aporta mucho menos que pasar de 10 a 15.

La recomendación práctica es no maximizar a ciegas: elegir el crédito más grande posible, al plazo más largo y con la carga al 30%, te deja sin colchón. Es más sano apuntar a una cuota que puedas pagar con holgura incluso si tu situación empeora.

El pie y el 80% de financiamiento

En Chile, los bancos no financian el 100% del valor de la propiedad: lo habitual es que financien hasta el 80%, exigiendo un pie de al menos el 20%. Existen excepciones —algunos productos llegan al 90% para ciertos perfiles, y otros piden más pie para montos altos o segunda vivienda—, pero el 80% es la referencia estándar.

Esto tiene una consecuencia clave para tu capacidad: el precio que puedes pagar no depende solo del crédito al que accedes, sino también de cuánto pie tengas. Si tu capacidad de crédito es alta pero tu pie es pequeño, el pie se vuelve el cuello de botella, porque no alcanza para cubrir el 20% que el banco no financia. Por eso esta calculadora muestra tanto el precio máximo como el pie requerido para ese precio: si el pie requerido supera tu pie disponible, sabrás que necesitas ahorrar más o apuntar a una propiedad más económica.

Un pie mayor, además de permitir comprar más caro, suele dar acceso a mejores tasas, porque el banco asume menos riesgo. Reunir un pie sólido es una de las palancas más efectivas para mejorar tu posición.

Qué miran los bancos además de la renta

La capacidad que entrega esta calculadora es una estimación: la oferta real del banco surge de una evaluación más completa de tu perfil. Entre los factores que pesan están:

• Comportamiento de pago: tu historial en informes comerciales como DICOM o el Boletín Comercial. Deudas impagas o morosidades reducen o bloquean la aprobación.
• Antigüedad e historial laboral: los bancos valoran la estabilidad. Un contrato indefinido con varios meses o años de antigüedad inspira más confianza que un trabajo reciente o ingresos variables.
• Tipo de ingreso: rentas fijas y formales se evalúan distinto que honorarios o ingresos variables, para los que suelen pedir promedios de varios meses o años.
• Ahorro y pie: un pie mayor y un historial de ahorro consistente mejoran las condiciones.
• Tasación de la propiedad: el banco financia un porcentaje del menor valor entre el precio de compra y la tasación. Si la tasación es más baja que el precio, deberás aportar más pie.

Mantener un buen historial, reducir otras deudas antes de postular y reunir un pie sólido son acciones concretas que aumentan tanto el monto que te prestarán como la calidad de la tasa que te ofrecerán.

Ejemplo práctico

Supongamos un hogar con una renta líquida de $2.500.000, sin otras deudas, que postula a un crédito a una tasa anual del 4,5% en un plazo de 25 años (300 cuotas), destinando un 25% de la renta al dividendo y con un pie disponible de $20.000.000:

Concepto	Monto
Renta líquida del hogar	$2.500.000
Dividendo máximo (25%)	$625.000
Crédito máximo que puedes pagar	≈ $112.430.000
Precio máximo de propiedad (con tu pie)	≈ $100.000.000
Pie requerido para ese precio (20%)	$20.000.000

El crédito al que esa renta da acceso supera los $112 millones, pero el precio de propiedad queda limitado por el pie: con $20 millones de pie y un financiamiento del 80%, la propiedad más cara alcanzable ronda los $100 millones (porque ese pie es el 20% de $100 millones). Si esa familia ahorrara más pie, podría acercarse al tope de crédito; si bajara la tasa o alargara el plazo, el crédito máximo subiría. Cambia los valores en la calculadora para ver tu propio escenario.

Errores y dudas comunes

• Calcular sobre la renta bruta: la capacidad se mide sobre la renta líquida, no la imponible ni la bruta. Usar la cifra equivocada infla el resultado.
• Olvidar las otras deudas: el banco mira tu carga financiera total. Si no descuentas tus créditos vigentes, sobrestimarás cuánto te prestarán.
• Estirar la carga al máximo: apuntar al 30% o más no deja margen para imprevistos. Una cuota cómoda hoy puede asfixiarte mañana.
• Pensar que el crédito define el precio: aunque tu capacidad de crédito sea alta, el pie limita cuánto puedes comprar si no alcanza para el 20% que el banco no financia.
• Confiar en una sola cotización: la tasa cambia entre bancos y en el tiempo. Cotizar varias ofertas puede mejorar tu capacidad de forma notable.
• No considerar los gastos de la compra: tasación, notaría, Conservador e impuesto al mutuo se pagan aparte del pie. Conviene presupuestarlos antes de comprometer todo el ahorro.

En definitiva, estimar tu capacidad hipotecaria con criterio —renta líquida, carga prudente, otras deudas descontadas y un pie realista— te da una cifra confiable para buscar propiedad y negociar con el banco. Usa la calculadora para probar plazos, tasas y niveles de carga antes de decidir.