Calculadora de dividendo hipotecario

Resumen

El dividendo hipotecario es la cuota mensual que pagas por tu crédito de vivienda. Saber con anticipación cuánto será te permite evaluar si el crédito cabe en tu presupuesto antes de firmar, y comparar distintas combinaciones de monto, plazo y tasa. En Chile el dividendo se calcula con el sistema de amortización francesa, que produce una cuota fija de capital e intereses, a la que se suman los seguros obligatorios.

Esta calculadora de dividendo hipotecario para Chile estima, en pesos chilenos, cuánto será tu dividendo mensual a partir del monto del crédito, la tasa de interés anual y el plazo. Como el seguro de desgravamen se calcula sobre el saldo de la deuda, el dividendo total cambia mes a mes: mostramos el del primer mes, que es el más alto, y te indicamos el dividendo promedio para que tengas la foto completa.

Qué es el dividendo hipotecario

El dividendo es el pago mensual que realizas para ir saldando tu crédito hipotecario. A diferencia de un arriendo, cada dividendo no es "dinero perdido": una parte amortiza la deuda (es decir, se convierte en propiedad tuya) y otra parte paga el interés que cobra el banco por prestarte el dinero, además de los seguros que protegen tanto al banco como a tu familia.

En el sistema de amortización francesa, que es el más usado en Chile, la cuota base de capital más intereses es fija en UF durante todo el plazo del crédito. Esto facilita planificar el presupuesto, porque sabes cuánto pagarás cada mes. Lo que sí varía levemente es el dividendo total, porque los seguros —en particular el de desgravamen— se ajustan al saldo de la deuda.

Es importante distinguir el dividendo de otros conceptos del crédito: el monto del crédito es lo que pides prestado, el pie es lo que pagas al contado al comprar la propiedad, y el dividendo es la cuota mensual con la que devuelves el crédito a lo largo de los años. Esta herramienta parte directamente del monto del crédito; si todavía no lo conoces, primero calcula el pie y usa el simulador hipotecario completo.

Cómo se compone el dividendo

El dividendo total que descuentan de tu cuenta cada mes está formado por varios componentes que conviene conocer:

• Capital: la parte de la cuota que reduce efectivamente tu deuda. Al principio es pequeña y crece con el tiempo.
• Interés: el costo de pedir prestado. Se calcula sobre el saldo de la deuda, así que es alto al inicio (cuando debes casi todo) y baja a medida que amortizas.
• Seguro de desgravamen: paga el saldo de la deuda si el titular fallece. Se calcula como un porcentaje mensual del saldo, por lo que baja mes a mes junto con la deuda.
• Seguro de incendio y sismo: cubre daños a la propiedad. Suele ser un monto fijo mensual.
• Comisiones: algunos créditos incluyen una comisión fija de administración. Muchos no la cobran, pero conviene revisarla en el detalle de tu crédito.

La suma de la cuota base (capital + interés) y de los seguros y comisiones de cada mes es el dividendo total. Como el seguro de desgravamen disminuye con el saldo, el dividendo total es más alto al comienzo del crédito y se reduce gradualmente. Por eso esta calculadora muestra el dividendo del primer mes como cifra principal: es el mayor compromiso mensual que asumirás y el que debes asegurarte de poder pagar con holgura.

Cómo se calcula el dividendo

La cuota base de capital más intereses se calcula con la fórmula de amortización francesa:

Cuota = M · i / (1 − (1 + i)⁻ⁿ)

Donde:

• M es el monto del crédito que pides prestado. Por ejemplo, $64.000.000.
• i es la tasa de interés mensual: la tasa anual dividida en 12 y en 100. Una tasa anual del 4,5% equivale a una mensual de 0,375% (0,00375).
• n es el número total de cuotas: los años del crédito multiplicados por 12. Un plazo de 25 años son 300 cuotas.

Una vez obtenida la cuota base, el dividendo total mensual se calcula así: dividendo = cuota base + seguro de desgravamen (sobre el saldo) + seguro de incendio + comisiones. Como el desgravamen depende del saldo, el dividendo del primer mes —cuando el saldo es máximo— es el más alto de todo el crédito.

Para el total a pagar y los intereses totales, esta calculadora suma cuota a cuota a lo largo de todo el plazo, recalculando en cada mes el interés sobre el saldo y la prima de desgravamen sobre ese mismo saldo. Así, las cifras de total e intereses reflejan fielmente cómo evoluciona la deuda, sin asumir un seguro constante.

Por qué baja el interés y sube el capital

Aunque la cuota base sea fija, su composición cambia radicalmente con el tiempo. El interés de cada mes se calcula sobre el saldo pendiente: al comienzo debes casi todo el crédito, así que la mayor parte de la cuota se va en intereses y solo una pequeña porción amortiza capital. A medida que el saldo baja, el interés mensual también baja, por lo que una porción cada vez mayor de la misma cuota se destina a amortizar capital.

Este es el motivo por el que, durante los primeros años de un crédito hipotecario, el saldo de la deuda baja lentamente: estás pagando sobre todo intereses. Solo en la segunda mitad del crédito el capital empieza a reducirse con fuerza. Entenderlo es clave: si vendes la propiedad o prepagas en los primeros años, descubrirás que aún debes casi todo el monto original aunque hayas pagado puntualmente cada dividendo.

El gráfico de la calculadora muestra, año por año, qué parte del pago se fue en intereses (azul) y qué parte amortizó capital (negro). Verás cómo el azul domina al principio y el negro al final, justo el patrón que describe la amortización francesa.

Dividendo en UF vs pesos

En Chile, prácticamente todos los créditos hipotecarios se pactan en UF y no en pesos. La UF se reajusta diariamente según la inflación, lo que tiene dos consecuencias para tu dividendo:

• El dividendo en UF es fijo, pero el dividendo en pesos sube levemente cada mes a medida que la UF se reajusta. Por eso el monto descontado de tu cuenta no es exactamente el mismo todos los meses.
• Las tasas en UF son más bajas que las de un crédito equivalente en pesos, porque el banco se protege de la inflación a través del reajuste de la UF en lugar de cobrarla en la tasa.

Esta calculadora trabaja en pesos para que el resultado sea fácil de leer, asumiendo un valor de UF estable. Si tu crédito está en UF, ingresa el monto en UF y lo convertimos con el valor del día que traemos automáticamente. Ten presente que, en la práctica, tu dividendo real en pesos crecerá poco a poco con la inflación, aunque en UF permanezca constante.

Ejemplo práctico

Veamos un crédito de $64.000.000 a una tasa anual del 4,5% en un plazo de 25 años (300 cuotas), con un seguro de desgravamen del 0,03% mensual sobre el saldo:

El primer dividendo incluye unos $19.200 de desgravamen, pero esa prima irá bajando: cuando hayas amortizado la mitad de la deuda, el desgravamen rondará los $9.600, y el dividendo total se acercará a la cuota base. Por eso es honesto mirar el dividendo del primer mes (el más exigente para tu presupuesto) y, complementariamente, el promedio. A esto habría que sumar el seguro de incendio, que no está incluido en este ejemplo.

Errores y dudas comunes

• Mirar solo la cuota base: el dividendo real incluye los seguros, que pueden representar un monto relevante. La cuota que verás en tu cartola es mayor que la sola cuota de capital más intereses.
• Creer que el dividendo es siempre el mismo: en UF la cuota base es fija, pero el dividendo total baja con el saldo (por el desgravamen) y, en pesos, sube con la inflación (por la UF).
• Comprometer demasiado ingreso: un dividendo que supera con holgura el 25%–30% de tu ingreso líquido puede volverse insostenible ante cualquier imprevisto.
• No comparar el CAE: dos créditos con la misma tasa pueden tener costos muy distintos según seguros y comisiones. El CAE resume todo en una cifra comparable.
• Elegir el plazo más largo solo por bajar la cuota: alargar el plazo reduce el dividendo, pero dispara los intereses totales. Conviene el plazo más corto que tu presupuesto sostenga con holgura.
• Contratar los seguros sin cotizar: la ley te permite elegir la compañía de los seguros de desgravamen e incendio. Cotizar por separado puede reducir tu dividendo de forma apreciable.

En definitiva, conocer tu dividendo con todos sus componentes te permite presupuestar de verdad y comparar créditos con criterio. Usa la calculadora para probar distintos plazos y tasas antes de comprometerte con el banco.