Simulador de crédito hipotecario

Resumen

El crédito hipotecario es, para la mayoría de las personas, la deuda más grande y de más largo plazo que tomarán en su vida. Por eso conviene entender bien cuánto pagarás cada mes y cuánto te costará el crédito en total antes de firmar. La cuota mensual se llama dividendo y, en Chile, suele calcularse con el sistema de amortización francesa, que mantiene una cuota fija durante todo el plazo.

Este simulador de crédito hipotecario para Chile estima, en pesos chilenos, el dividendo mensual, el total que pagarás y los intereses, a partir del valor de la propiedad, el pie, el plazo y la tasa de interés anual. Ajusta cualquiera de esos valores y verás cómo cambia el resultado al instante, con un desglose entre capital e intereses.

Qué es un crédito hipotecario

Un crédito hipotecario es un préstamo de largo plazo que un banco u otra entidad financiera otorga para comprar una propiedad (una casa, un departamento o un terreno). La vivienda que compras queda en garantía hipotecaria: si dejas de pagar, el banco puede ejecutar esa garantía y rematar el inmueble para recuperar lo prestado.

El banco no financia el 100% del valor de la propiedad. Tú aportas una parte al contado —el pie— y el banco presta el resto. Ese monto prestado es el que devenga intereses y se paga en cuotas mensuales, los dividendos, a lo largo de muchos años (habitualmente entre 15 y 30).

En Chile, los créditos hipotecarios casi siempre se pactan en UF (Unidad de Fomento), una unidad reajustable que se ajusta según la inflación. Esto significa que la deuda mantiene su valor real en el tiempo y que el dividendo, expresado en pesos, varía levemente mes a mes aunque en UF permanezca constante.

Cómo se calcula el dividendo

El dividendo se calcula con la fórmula de amortización francesa, que produce una cuota fija a lo largo de todo el crédito. La fórmula es:

Dividendo = M · i / (1 − (1 + i)⁻ⁿ)

Donde:

• M es el monto financiado: el valor de la propiedad menos el pie. Por ejemplo, una propiedad de $80.000.000 con un pie del 20% deja un monto financiado de $64.000.000.
• i es la tasa de interés mensual: la tasa anual dividida en 12 y en 100. Una tasa anual del 4,5% equivale a una mensual de 0,375% (0,00375).
• n es el número total de cuotas: los años del crédito multiplicados por 12. Un plazo de 25 años son 300 cuotas.

La gracia de la amortización francesa es que cada cuota es idéntica, pero su composición cambia: al principio una gran parte del dividendo paga intereses y solo una pequeña parte amortiza capital; con el paso de los años esa proporción se invierte, y las últimas cuotas pagan casi solo capital. Por eso, durante los primeros años de un crédito hipotecario el saldo de la deuda baja lentamente.

Una vez que tienes el dividendo, calcular el costo total del crédito es directo: el total a pagar es el dividendo multiplicado por el número de cuotas, y los intereses totales son ese total menos el monto que pediste prestado.

Conviene entender la diferencia entre la amortización francesa (la que usa esta calculadora y la inmensa mayoría de los créditos hipotecarios en Chile) y la amortización alemana. En la francesa la cuota es constante: pagas siempre lo mismo, lo que facilita planificar tu presupuesto. En la alemana, en cambio, lo constante es la amortización de capital, por lo que las primeras cuotas son más altas y van bajando con el tiempo; pagas menos intereses en total, pero el esfuerzo inicial es mayor. La francesa es la más popular justamente porque la previsibilidad de una cuota fija es lo que la mayoría de las familias necesita.

Otro punto clave: como cada dividendo se divide entre interés y capital, durante los primeros años la porción de capital amortizado es baja. Esto explica por qué, si vendes la propiedad o prepagas el crédito en los primeros años, descubres que aún debes casi todo el monto original aunque hayas pagado puntualmente. La barra de composición de la calculadora muestra el peso del capital y de los intereses sobre el total que pagarás a lo largo de toda la vida del crédito.

Factores que cambian tu dividendo: plazo, tasa y pie

Tres variables determinan cuánto pagas. Entender cómo afecta cada una te ayuda a tomar mejores decisiones:

• El plazo: es la variable con efecto más visible sobre la cuota. Alargar el plazo reduce el dividendo mensual (porque repartes la deuda en más cuotas), pero aumenta mucho el total de intereses, porque pagas intereses durante más tiempo. Acortar el plazo sube la cuota, pero abarata fuertemente el crédito en total.
• La tasa de interés: aunque parezca pequeña, una diferencia de pocos décimos de punto se traduce en millones de pesos a lo largo de 20 o 30 años. Conviene comparar ofertas de varios bancos y, si tu perfil mejora, evaluar un refinanciamiento más adelante.
• El pie: mientras mayor sea el pie, menor es el monto que financias y, por lo tanto, menor el dividendo y los intereses. Un pie más alto también suele dar acceso a mejores tasas, porque el banco asume menos riesgo.

La regla práctica más útil es elegir el plazo más corto que tu presupuesto pueda sostener con holgura: pagarás cuotas un poco más altas, pero el ahorro en intereses suele ser enorme. Como referencia, en muchos bancos se recomienda que el dividendo no supere el 25% a 30% de tu ingreso líquido.

Antes de aprobar el crédito, el banco evalúa tu capacidad de pago y tu historial: revisa tu renta líquida, tu nivel de endeudamiento, tu comportamiento en el sistema financiero y la tasación de la propiedad. De esa evaluación dependen tanto el monto que te prestará como la tasa que te ofrecerá. Por eso, mantener un buen historial crediticio, reducir otras deudas y reunir un pie mayor son acciones concretas que mejoran las condiciones que conseguirás. También influye el tipo de tasa: la mayoría de los créditos hipotecarios en Chile son a tasa fija, lo que te da certeza sobre el dividendo durante todo el plazo, aunque existen alternativas de tasa variable o mixta que pueden convenir en escenarios específicos.

Seguros y gastos asociados

El dividendo que entrega este simulador es el dividendo base: solo la cuota de capital más intereses. Pero el costo real de un crédito hipotecario incluye más componentes que conviene tener presentes:

• Seguro de desgravamen: paga el saldo de la deuda si el titular fallece, de modo que la familia no quede con el crédito. Es obligatorio y se suma al dividendo mensual.
• Seguro de incendio y sismo: cubre daños a la propiedad por incendio, terremoto y otros eventos. También es obligatorio y se paga junto con el dividendo.
• Gastos operacionales (al inicio): tasación de la propiedad, estudio de títulos, redacción de la escritura, gastos notariales, inscripción en el Conservador de Bienes Raíces e impuesto al mutuo. En conjunto suelen representar entre el 2% y el 4% del crédito y se pagan una sola vez, al momento de la compra.

Un dato importante: la ley te permite contratar los seguros con la compañía que tú prefieras, no necesariamente con la que ofrece el banco. Cotizar el desgravamen y el incendio por separado puede reducir tu cuota mensual de forma apreciable.

Ejemplo práctico

Veamos una propiedad de $80.000.000 con un pie del 20% ($16.000.000), financiando los $64.000.000 restantes a una tasa anual del 4,5% en un plazo de 25 años (300 cuotas):

El resultado es revelador: por pedir prestados $64 millones, a lo largo de 25 años terminas pagando casi $43 millones adicionales solo en intereses, es decir, alrededor de un 67% del monto financiado. A esto habría que sumar los seguros de desgravamen e incendio, que no están incluidos en estas cifras. Por eso el plazo y la tasa importan tanto: si el mismo crédito se tomara a 20 años en lugar de 25, los intereses bajarían a unos $33 millones.

UF vs pesos: por qué importa

En Chile, prácticamente todos los créditos hipotecarios se expresan en UF y no en pesos. La UF es una unidad que se reajusta diariamente según la inflación: su valor en pesos sube poco a poco con el tiempo. Esto tiene dos consecuencias para ti:

• El dividendo en UF es fijo, pero el dividendo en pesos sube levemente cada mes a medida que la UF se reajusta. Por eso el monto que ves descontado de tu cuenta no es exactamente el mismo todos los meses.
• Las tasas en UF son más bajas que las que tendría un crédito equivalente en pesos, porque el banco se protege de la inflación a través del reajuste de la UF en vez de cobrarla en la tasa.

Este simulador trabaja en pesos para que el resultado sea fácil de leer, asumiendo una tasa y un valor de UF estables. En la práctica, tu dividendo real en pesos crecerá gradualmente con la inflación. Si quieres una proyección exacta, considera el crédito en UF y usa el valor de la UF del mes en curso, que puedes consultar en el Banco Central.

Errores y dudas comunes

• Mirar solo el dividendo: una cuota baja suele esconder un plazo largo y, por lo tanto, muchos más intereses totales. Compara siempre el costo total del crédito, no solo la cuota mensual.
• Olvidar los seguros: el desgravamen y el incendio se suman al dividendo y pueden representar un monto relevante. La cuota real es mayor que el dividendo base.
• No considerar los gastos iniciales: tasación, notaría, Conservador e impuesto al mutuo se pagan al comienzo y deben presupuestarse aparte del pie.
• No comparar bancos: diferencias pequeñas de tasa significan millones a lo largo del crédito. Pide cotizaciones a varias instituciones antes de decidir.
• Comprometer demasiado ingreso: un dividendo que supera con holgura el 25%–30% de tu ingreso líquido puede volverse insostenible ante cualquier imprevisto.
• Ignorar la opción de prepagar: abonos a capital o prepagos parciales, cuando puedes hacerlos, reducen el plazo y los intereses de forma significativa.

En definitiva, un crédito hipotecario bien elegido —con un pie suficiente, un plazo prudente y una buena tasa— puede ahorrarte millones de pesos frente a uno mal evaluado. Usa el simulador para comparar escenarios antes de comprometerte con el banco.