Calculadora: ¿arrendar o comprar?

Resumen

«Arrendar es botar la plata» es una de las frases más repetidas en Chile, y también una de las más engañosas. La decisión de arrendar o comprar no tiene una respuesta única: depende de cuántos años vivirás en la propiedad, de la relación entre el arriendo y el dividendo, de la plusvalía esperada y, sobre todo, del costo de oportunidad del dinero que inmovilizas en el pie. En algunos escenarios comprar es claramente mejor; en otros, arrendar e invertir la diferencia te deja en mejor posición financiera.

Esta calculadora de arrendar vs comprar para Chile compara, en pesos chilenos, el costo neto de cada opción a lo largo del horizonte de años que planeas vivir en la vivienda. No mira solo lo que sale de tu bolsillo cada mes, sino el resultado patrimonial completo: cuánto vale tu propiedad al final si compras, cuánto valen tus inversiones si arriendas, y en qué año comprar deja de ser más caro que arrendar (el punto de equilibrio).

El dilema de arrendar o comprar

Comprar una vivienda es, para la mayoría de las familias chilenas, la decisión financiera más importante de su vida. Implica comprometer un pie de millones de pesos y endeudarse a 20 o 30 años. Arrendar, en cambio, ofrece flexibilidad y libera ese capital, pero a cambio pagas cada mes por un activo que nunca será tuyo. Ambas opciones tienen ventajas reales y costos reales.

El error más común es comparar el arriendo mensual con el dividendo mensual y concluir que, como son parecidos, «da lo mismo» o que comprar es mejor «porque al final la casa es tuya». Esa comparación ignora el desembolso inicial, los gastos de compra, las contribuciones, la mantención, la plusvalía y —lo más importante— lo que ese dinero podría rendir invertido. La comparación honesta requiere poner todo sobre la mesa y proyectarlo en el tiempo.

Por qué no siempre comprar es mejor

Comprar tiende a convenir cuando vivirás muchos años en la propiedad, cuando la plusvalía es buena y cuando el arriendo es alto respecto al precio. Pero hay situaciones claras en que arrendar es la mejor decisión financiera:

• Horizonte corto. Si planeas mudarte en menos de 5 a 7 años, los gastos iniciales de comprar (notaría, Conservador, impuesto al mutuo) y los intereses de los primeros años —que son altísimos en la amortización francesa— rara vez se recuperan.
• Arriendo barato. En algunos sectores el arriendo es muy bajo respecto al valor de compra. Si arrendar cuesta bastante menos que el dividendo, la diferencia invertida mes a mes puede superar a la plusvalía.
• Necesitas flexibilidad. Cambios de trabajo, de ciudad o de tamaño familiar tienen un costo enorme si implican vender una propiedad: corretaje, impuestos y el riesgo de vender en un mal momento del ciclo.
• El pie rinde más invertido. Si tienes acceso a inversiones de buena rentabilidad ajustada por riesgo, el costo de oportunidad de inmovilizar el pie en ladrillos puede ser muy alto.

Comprar no es «ahorrar» automáticamente: es una inversión apalancada en un solo activo poco líquido. Puede salir muy bien, pero también puede salir mal si la plusvalía no acompaña o si necesitas vender en el momento equivocado.

El costo de oportunidad del pie

Este es el concepto que más cambia el resultado y el que más gente olvida. Cuando compras, el pie y los gastos de compra —que pueden sumar entre el 20% y el 25% del valor de la propiedad— quedan inmovilizados en el inmueble. Ese dinero ya no puede invertirse en otra cosa.

Si arriendas, en cambio, conservas ese capital y puedes invertirlo. Supongamos un pie de $20.000.000: a una rentabilidad del 4% anual, en 10 años se transforma en cerca de $29.600.000, es decir, casi $10 millones de ganancia. Esa ganancia que dejas de obtener al comprar es el costo de oportunidad del pie, y la calculadora lo incorpora suponiendo que, en el escenario de arriendo, inviertes el pie, los gastos y también la diferencia mensual entre el dividendo y el arriendo.

Por eso una comparación que solo mira «arriendo vs dividendo» está incompleta: el verdadero rival del arriendo no es el dividendo, sino el dividendo más el rendimiento perdido del pie menos la plusvalía y la amortización que vas ganando.

Plusvalía e inflación

La plusvalía es la principal ventaja de comprar: al final del horizonte, tu patrimonio incluye el valor revalorizado de la propiedad menos lo que aún debes al banco. Una plusvalía sostenida puede inclinar fuertemente la balanza hacia comprar, porque combina dos efectos: amortizas deuda (la parte de capital del dividendo) y el activo sube de precio.

Pero la plusvalía no está garantizada. Depende de la ubicación, del ciclo inmobiliario, de las tasas de interés y de la economía. Ha habido períodos en Chile de fuerte alza y otros de estancamiento o caída real. Por eso conviene usar supuestos prudentes (esta calculadora propone 2% a 3% anual) y entender que es el dato más incierto de todo el ejercicio.

La inflación atraviesa toda la comparación: en Chile, el crédito está en UF, el arriendo se reajusta por IPC y la plusvalía suele medirse en términos reales. Lo importante es ser consistente: si trabajas con tasas reales (descontada la inflación) para la plusvalía y las inversiones, usa también un reajuste de arriendo real (más cercano a 0%–1%); si trabajas en términos nominales, sube todas las tasas de manera coherente.

Horizonte y punto de equilibrio (break-even)

El horizonte —cuántos años vivirás efectivamente en la propiedad— es la variable más decisiva. En los primeros años, comprar es casi siempre más caro: pagas todos los gastos iniciales de una vez y los dividendos se van casi enteros en intereses, por lo que amortizas muy poco capital. Con el tiempo, la balanza se invierte: amortizas más capital, la plusvalía se acumula y los costos iniciales quedan repartidos en más años.

El punto de equilibrio o break-even es el año en que el costo neto acumulado de comprar baja del de arrendar. Antes de ese año conviene arrendar; después, comprar. Si tu horizonte es más corto que el break-even, arrendar es la decisión más inteligente. La tabla y el gráfico de esta página marcan ese cruce para tus supuestos.

Cómo se calcula

La calculadora proyecta ambos escenarios año a año y compara el costo neto de cada uno. Estos son los supuestos, explicados con transparencia:

Escenario COMPRAR:

• El desembolso inicial es el pie más los gastos de compra (% del precio).
• Durante el horizonte pagas dividendos (amortización francesa: cuota fija) y contribuciones + mantención (% anual del valor de la propiedad).
• Al final tienes un patrimonio = valor de la propiedad revalorizada con la plusvalía − saldo pendiente del crédito.
• Costo neto de comprar = (pie + gastos + Σ dividendos pagados en el horizonte + Σ gastos anuales) − patrimonio final.

Escenario ARRENDAR:

• Inviertes el pie + gastos a la rentabilidad alternativa.
• Pagas arriendo mensual, reajustado cada año según el porcentaje indicado.
• Si el dividendo es mayor que el arriendo, inviertes también esa diferencia mensual a la misma rentabilidad.
• Costo neto de arrendar = (Σ arriendos pagados) − (valor final de las inversiones − capital invertido).

Es decir, a cada opción le restamos lo que «te queda» al final: el patrimonio en la propiedad si compras, o la ganancia de tus inversiones si arriendas. La opción con menor costo neto es la que conviene. El resultado es una estimación referencial con supuestos simplificados (no incluye corretaje de venta, impuesto a la ganancia de capital ni la variación de la UF dentro del año), pensada para comparar escenarios, no como proyección exacta.

Costos ocultos de cada opción

Cada camino tiene gastos que no aparecen en la comparación ingenua de «arriendo vs dividendo»:

• Al comprar: gastos iniciales (tasación, estudio de títulos, notaría, inscripción en el Conservador de Bienes Raíces e impuesto al mutuo, 2%–4% del precio), contribuciones (impuesto territorial), seguros de desgravamen e incendio, mantención y reparaciones, gastos comunes si es departamento, y el corretaje e impuestos al momento de vender.
• Al arrendar: el mes de garantía, el reajuste anual del arriendo, la falta de control sobre aumentos o término de contrato, y la disciplina necesaria para efectivamente invertir la diferencia en lugar de gastarla (si no la inviertes, la ventaja financiera de arrendar desaparece).

Ejemplo práctico

Tomemos una propiedad de $100.000.000, con un pie del 20% ($20.000.000), una tasa del 4,5% a 25 años, un arriendo equivalente de $450.000 y un horizonte de 10 años. Con plusvalía del 3%, reajuste de arriendo del 3%, rentabilidad de inversiones del 4%, gastos de compra del 3% y contribuciones+mantención del 1,2%:

Concepto	Aproximado
Monto a financiar	$80.000.000
Dividendo mensual	≈ $444.700
Desembolso inicial (pie + gastos)	$23.000.000
Patrimonio final si compras (10 años)	≈ $77.000.000
Valor inversiones si arriendas (10 años)	≈ $35.000.000

En este caso, con un horizonte de 10 años y plusvalía positiva, comprar suele resultar algo más barato en costo neto, aunque la diferencia no es enorme y se vuelve negativa (a favor de arrendar) si la plusvalía baja, si el horizonte se acorta a 5 años o si la rentabilidad de inversiones sube. Ajusta los valores en la calculadora: verás que pequeños cambios en la plusvalía y el horizonte dan vuelta el resultado. Esa sensibilidad es justamente la lección.

Errores comunes

• Comparar solo arriendo vs dividendo. Ignora el desembolso inicial, los gastos, la plusvalía y el costo de oportunidad del pie. Es la comparación incompleta más frecuente.
• Dar por hecho la plusvalía. Asumir alzas altas y garantizadas distorsiona el resultado a favor de comprar. Usa supuestos prudentes.
• Olvidar el costo de oportunidad del pie. El dinero del pie tiene un rendimiento alternativo que comprar te hace perder.
• No considerar el horizonte real. Si te mudarás pronto, comprar rara vez conviene aunque «la casa quede tuya».
• No invertir la diferencia al arrendar. La ventaja de arrendar solo existe si realmente inviertes lo que te ahorras; si lo gastas, comprar suele ganar.
• Mezclar tasas reales y nominales. Sé consistente: o todo en términos reales, o todo nominal.

En definitiva, no hay una respuesta universal: hay una respuesta para tu caso, con tus números y tu horizonte. Usa esta calculadora para comparar escenarios antes de tomar una de las decisiones más importantes de tu vida financiera.